In una casa in affitto, sapere quando è necessario chiamare un idraulico e chi deve coprire le relative spese è fondamentale per evitare incomprensioni tra locatore e conduttore. Il quadro legislativo stabilisce ruoli e responsabilità chiari, ma la distinzione dipende soprattutto dalla natura dell’intervento idraulico. Occorre distinguere fra manutenzione ordinaria, generalmente a carico dell’inquilino, e manutenzione straordinaria, solitamente responsabilità del proprietario. Questa differenziazione non solo tutela entrambe le parti, ma favorisce anche una corretta gestione dell’immobile e dei suoi impianti nel tempo.
Legge e responsabilità: il Codice Civile
Il riferimento normativo principale è l’articolo 1576 del Codice Civile, che stabilisce che il locatore deve mantenere l’immobile in buono stato, eseguendo tutte le riparazioni necessarie, tranne quelle di piccola manutenzione, che restano a carico dell’inquilino. In modo più specifico, la manutenzione straordinaria (come la sostituzione di grossi tratti di tubatura o riparazioni agli impianti sotto i pavimenti e nelle mura) è sempre a carico del proprietario, mentre la manutenzione ordinaria (piccole riparazioni ed interventi dovuti all’uso quotidiano) spetta all’inquilino.
Se l’appartamento soffre di un guasto importante, improvviso e non dovuto ad un utilizzo improprio, il proprietario deve intervenire e sostenere tutte le spese necessarie. Invece, per piccole riparazioni o attività di routine come la sostituzione di guarnizioni, la pulizia degli scarichi, il cambio di tubi flessibili che non richiedono opere murarie, la responsabilità spetta all’inquilino. Questo meccanismo consente una gestione trasparente e condivisa dell’immobile tra le parti coinvolte.
Quando va chiamato l’idraulico e chi decide?
La chiamata di un idraulico può diventare necessaria a fronte di problemi quali perdite d’acqua, allagamenti, intasamento degli scarichi o malfunzionamenti gravi degli impianti idrosanitari. Se il danno è grave, strutturale o collegato a parti interne non visibili (ad esempio tubature all’interno delle pareti), la situazione rientra nella manutenzione straordinaria: in questi casi è corretto avvisare subito il proprietario affinché provveda all’intervento e ne sostenga le spese.
Al contrario, se si tratta di interventi minori dovuti all’usura naturale, come la sostituzione di una guarnizione che perde o la pulizia del sifone, può essere l’inquilino stesso a contattare l’idraulico, assumendo la spesa. Tuttavia, se la necessità dell’intervento deriva da comportamenti negligenti o uso improprio da parte dell’inquilino — ad esempio, l’ostruzione degli scarichi per oggetti non idonei — sarà sempre l’inquilino a dover pagare, anche se l’intervento risulta complesso.
Nel caso di dubbio sulla competenza e su chi debba coprire le spese, è sempre opportuno confrontarsi, meglio se per iscritto, con il proprietario, magari allegando una relazione dell’idraulico che spieghi la causa del danno e la tipologia della riparazione richiesta.
Manutenzione ordinaria e straordinaria: esempi concreti
Per fornire un quadro pratico, ecco alcuni esempi distinti tra manutenzione ordinaria e straordinaria, secondo la Corte di Cassazione e le interpretazioni prevalenti:
- Interventi spettanti all’inquilino:
- Sostituzione delle guarnizioni di rubinetti e valvole
- Disostruzione degli scarichi a seguito di piccoli residui provenienti dall’uso quotidiano
- Sostituzione di doccini, flessibili, rompigetto e minuteria facilmente accessibile
- Regolari pulizie e piccoli aggiustamenti senza opere murarie
- Interventi a carico del proprietario:
- Rottura di tubazioni murate o sotto traccia
- Rifacimento o sostituzione della colonna di scarico principale
- Malfunzionamenti gravi delle reti idriche dovuti a usura del tempo
- Conseguenze di danni accidentali causati da eventi incontrollabili (ad esempio, rotture per gelo, terremoti ecc.)
Gli interventi su elementi come caldaie, scaldabagno, impianti di riscaldamento centralizzato seguono principi simili: la manutenzione periodica e ordinaria è solitamente a carico dell’inquilino, mentre le sostituzioni integrali causate da vetustà ricadono sul proprietario.
Conflitti, limiti e buone pratiche
Non mancano casi in cui sorgono conflitti tra le parti riguardo alla responsabilità sulle spese idrauliche. Qualora inquilino e proprietario non si trovino d’accordo sull’attribuzione della spesa, la giurisprudenza richiama l’importanza della causa del danno. La Corte di Cassazione ha stabilito, infatti, che l’inquilino non va obbligato a pagare per guasti agli impianti interni dell’appartamento se questi sono dovuti a normale usura o vizi originari.
Al contrario, la responsabilità dell’inquilino emerge se il danno deriva da comportamenti negligenti, dolo o mancata osservanza delle corrette modalità d’uso dell’impianto. In queste circostanze, il locatore può addirittura trattenere le somme dovute dall’inquilino dal deposito cauzionale, una volta dimostrata la responsabilità diretta nella causazione del danno.
Consigli operativi per inquilini e proprietari
- Stendere un verbale dettagliato dello stato degli impianti idraulici al momento della consegna dell’immobile
- Segnalare tempestivamente qualunque anomalia o sospetta perdita in forma scritta
- Richiedere sempre un preventivo dettagliato all’idraulico e informare la controparte prima di procedere con interventi di rilievo
- Conservare ricevute, fatture e rapporti degli interventi per evitare problemi quando si conclude il contratto di locazione
Adottare queste precauzioni rende più sereno il rapporto locativo e previene possibili contenziosi. In ultima istanza, ove le parti non riescano a risolvere in modo bonario, sarà il giudice a stabilire chi deve effettivamente farsi carico delle spese, valutando le normative vigenti e le circostanze specifiche del caso.
La corretta gestione delle spese idrauliche in una casa in affitto trova dunque una risposta precisa nella legge, integrata dalla giurisprudenza e dalle buone pratiche di dialogo tra locatore e conduttore. È fondamentale per entrambi conoscere i rispettivi obblighi e mantenere sempre trasparenza e documentazione nelle comunicazioni, così da tutelare serenità, diritti e patrimonio.
