In Italia, la situazione di condominio si realizza automaticamente nel momento in cui un unico edificio è suddiviso in almeno due unità immobiliari di proprietà esclusiva appartenenti a soggetti diversi. Non c’è bisogno di alcun atto formale o di una dichiarazione notarile: ciò che conta è la pluralità di proprietari e di unità abitative, anche se queste sono soltanto due. In molti casi si parla di condominio minimo, termine che caratterizza edifici composti da un numero molto esiguo di appartamenti o proprietari.
Quando si configura il condominio: la regola generale
La costituzione di un condominio avviene di diritto, senza formalità aggiuntive, quando in un edificio o complesso immobiliare vi siano “almeno due proprietari” e “due unità immobiliari distinte”. Ad esempio, se un’unica persona possiede l’intero edificio e vende o dona anche solo una delle unità a un altro soggetto, da quel momento nasce un condominio.
Questo concetto è stato più volte sottolineato in sentenze della Corte di Cassazione: come chiarito, la situazione di condominio esiste già nel momento in cui l’originario proprietario effettua il frazionamento e trasferisce almeno una parte a terzi. Lo stesso principio vale anche quando l’edificio viene costruito fin dall’inizio da più soggetti: il condominio nasce con l’attribuzione della proprietà esclusiva delle singole unità ai diversi soci, come spesso avviene nel caso delle cooperative edilizie.
Il condominio minimo: caratteristiche essenziali
Il cosiddetto condominio minimo si ha in presenza di soli due proprietari (o, più raramente, fino a un massimo di otto). In queste situazioni:
- Non è necessario adempiere a formalità particolari per la nascita del condominio; la situazione scatta in automatico.
- Le norme applicate sono quelle del Codice Civile in materia di condominio, soprattutto quelle relative alla comunione nei casi in cui non sia previsto un regolamento specifico.
- La nomina dell’amministratore non è obbligatoria; le decisioni vengono generalmente prese all’unanimità dai proprietari presenti.
- La gestione delle spese e delle decisioni comuni è molto semplificata rispetto a condomini di maggiori dimensioni.
Va sottolineato che il condominio minimo, nonostante la sua semplicità gestionale, è comunque soggetto alle regole comuni. Ad esempio, anche due proprietari che possiedono una villetta bifamiliare con servizi condivisi (scale, impianti, cortile) formano un condominio.
Obblighi amministrativi e limiti delle piccole realtà condominiali
Per i complessi con meno di nove unità immobiliari e meno di nove proprietari, non c’è alcun obbligo di nominare un amministratore. La situazione muta soltanto quando il numero dei comproprietari supera la soglia di otto: con il nono condomino diventa obbligatoria la nomina di un amministratore. Qualora invece si superino i dieci condomini, la legge prevede l’obbligo di adottare anche un regolamento condominiale scritto.
Nel caso specifico di un condominio minimo, le decisioni vengono prese all’unanimità e la mancanza di un amministratore può tradursi in maggiore responsabilità per ciascun proprietario nella gestione delle parti comuni. Non bisogna sottovalutare che la necessità di accordo totale possa trasformarsi in uno svantaggio nel caso di disaccordi tra i condomini: in questi casi, la soluzione può essere ricercata solo rivolgendosi all’autorità giudiziaria.
Formalità accessorie: codice fiscale, tabelle millesimali e assemblea
Pur trattandosi di una realtà essenziale, anche nei piccoli condomini possono essere necessari alcuni adempimenti amministrativi, tra cui:
- Attribuzione del codice fiscale al condominio se è necessario aprire un conto corrente condominiale per la gestione delle spese comuni o per ricevere fatture e pagare fornitori.
- Tabelle millesimali, che possono essere adottate per stabilire la ripartizione delle spese, anche se tecnicamente non sono obbligatorie per i condomini piccoli, ma molto utili in caso di divisioni di proprietà e spese comuni rilevanti.
- Assemblea condominiale: il Codice Civile prevede che anche in presenza di soli due o più proprietari le decisioni sulle parti comuni siano deliberate. Tuttavia, fino a otto partecipanti, l’assemblea può essere informale.
La produzione di un vero e proprio regolamento condominiale diventa obbligatoria solo quando i proprietari raggiungono il numero di undici, mentre nei condomini più piccoli l’uso di regole concordate, per iscritto o semplicemente verbali, rimane facoltativo.
Domande frequenti e chiarimenti pratici
Due appartamenti intestati allo stesso proprietario: si configura il condominio?
No: serve la presenza di almeno due proprietari diversi. La semplice suddivisione dell’edificio in più unità senza differenziazione formale della proprietà non basta a creare un condominio. Il concetto è sintetizzato così dall’art. 1117 del Codice Civile: il condominio nasce con il frazionamento della proprietà esclusiva a favore di soggetti diversi.
Quando è obbligatorio istituire un condominio con tre o più appartamenti?
Basta che vi siano almeno due unità immobiliari intestate a soggetti diversi per essere obbligati a costituire – di fatto – un condominio. Il passaggio ulteriore, cioè la formalizzazione con codice fiscale, assemblee formali e modelli F24 per le imposte condominiali, scatta generalmente a seconda delle necessità operative, ancor prima delle soglie di legge sulla nomina dell’amministratore (che, ribadiamo, è richiesta dal nono proprietario in su).
Che cosa accade se non si provvede ad adempiere agli obblighi del condominio?
La responsabilità per le parti comuni rimane in capo ai proprietari, che sono chiamati a gestire insieme tutte le decisioni relative, come spese ordinarie e straordinarie di manutenzione. In caso di inadempienza o disaccordo, chiunque degli aventi diritto può rivolgersi al giudice per ottenere una regolamentazione della situazione.
In sintesi, la formazione di un condominio è una conseguenza automatica della divisione della proprietà fra almeno due soggetti indipendenti e possessori di almeno due unità distinte. Anche in presenza di pochissimi appartamenti, si applicano le regole del codice civile sul condominio, seppur alleggerite e più flessibili nella gestione quotidiana. Rimangono obbligate le forme minime di collaborazione e ripartizione delle spese sulle parti comuni, espressione del principio di comproprietà tutelato dalla legge italiana e oggetto di approfondimento anche nella giurisprudenza in materia di comunione e condominio.
