Per acquistare una casa in Italia l’anticipo necessario è di gran lunga superiore a quanto molti si aspettano. Spesso si pensa che basti avere solo il 20% del valore dell’immobile per poter accedere a un mutuo bancario, ma questa percentuale rappresenta solo una parte dell’esborso iniziale. Oltre all’anticipo vero e proprio, infatti, occorre tenere conto di una serie di spese accessorie che aumentano sensibilmente la cifra totale da depositare in banca prima di diventare proprietari.
Quanto bisogna avere davvero per comprare casa?
Analizzando le pratiche consuetudinarie degli istituti di credito, la banca di solito finanzia al massimo l’80% del valore della casa tramite il mutuo. Questo significa che chi acquista un immobile deve necessariamente disporre almeno del 20% del prezzo in liquidità propria, da versare come anticipo, a cui si sommano tutte le spese accessorie obbligatorie legate alla compravendita dell’abitazione. Ad esempio, per una casa dal valore di 200.000 euro, il futuro acquirente dovrà anticipare 40.000 euro come base minima, senza considerare tutto il resto.
A questa quota base bisogna aggiungere:
Queste voci possono incidere in media tra l’8% e il 10% aggiuntivo sul valore dell’immobile. In sintesi, la cifra complessiva (anticipo più spese) arriva facilmente a circa il 30% del prezzo d’acquisto.
Acconto, caparra e anticipo: le cifre reali
Nel mondo delle compravendite immobiliari si utilizzano spesso i termini caparra, acconto e anticipo. La differenza tra queste somme è importante per comprendere dove finiscono i propri soldi:
– Caparra: viene versata alla firma del compromesso (preliminare di vendita) e garantisce il rispetto degli accordi. Normalmente oscilla tra il 5% e il 10% del valore dell’immobile.
– Acconto: può essere chiesto dal venditore come ulteriore garanzia prima dell’atto notarile. Non esistono limiti di legge, ma la prassi varia tra il 5% e il 30% in base a accordi e trattative.
– Anticipo: si intende l’ammontare che il compratore deve effettivamente avere per sostenere la quota non mutuabile oltre alle spese.
Ad esempio su una casa da 150.000 euro, il potenziale acquirente dovrà spesso presentare in anticipo tra 45.000 e 50.000 euro per coprire l’anticipo non finanziabile dalla banca e le voci accessorie (notaio, imposte, agenzia).
L’impatto di spese e tasse sull’acquirente
Oltre alla quota del prezzo non coperta dal mutuo, le imposte possono risultare particolarmente rilevanti. Su un acquisto da privato e come “prima casa”, attualmente si paga un’imposta di registro del 2% sul valore catastale, più imposte catastale e ipotecaria fisse. Se invece si acquista da costruttore con IVA, si applica l’IVA al 4% (prima casa) sul prezzo d’acquisto, oltre a 200 euro fissi di iscrizione ipotecaria e catastale.
Non bisogna dimenticare:
Inoltre, dal 2025 alcune regole sulle imposte di registro subiranno modifiche a causa di una recente riforma (D. Lgs. n. 139/2024), che andrà a interessare anche le caparre e gli acconti sui contratti preliminari di compravendita immobiliari. Dal 1° gennaio 2025, infatti, sarà applicata un’aliquota dello 0,5% sia agli acconti che alle caparre.
Eccezioni, agevolazioni e consigli pratici
Esistono agevolazioni dirette per determinate categorie (giovani under 36 per la prima casa, oppure per chi rientra in requisiti specifici). Questi incentivi consentono una riduzione, o in alcuni casi l’azzeramento, delle principali imposte, ma raramente eliminano la necessità di disporre di una solida base di liquidità personale.
Sul versante bancario, alcuni istituti propongono mutui al 90% o 95%, spesso riservati a giovani, lavoratori con particolari stabilità o soggetti garantiti da interventi statali. Tuttavia, anche avendo accesso a tali finanziamenti, sarà comunque indispensabile avere a disposizione risorse sufficienti per tutte le ulteriori incombenze.
Consigli mirati per chi si appresta ad acquistare un’abitazione:
Un approfondimento sulle mutuo e sulle imposte di registro può aiutare a comprendere meglio la complessa normativa e prevenire spiacevoli sorprese.
Conclusione: qual è la cifra esatta?
Dall’analisi delle regole ordinarie di mercato e delle spese accessorie emerge che non basta avere il 20% del prezzo della casa per l’acquisto. Bisogna realisticamente disporre di una cifra compresa tra il 25% e il 35% del valore dell’immobile. Per acquistare una casa da 200.000 euro, la cifra media immediatamente disponibile per l’anticipo e le spese varia tra 50.000 e 70.000 euro.
In definitiva, l’anticipo per comprare casa è una somma di gran lunga superiore alle aspettative più diffuse e si compone non solo della percentuale non finanziabile, ma anche di un insieme articolato di imposte, tasse e oneri che rendono l’operazione più onerosa di quanto si immagini inizialmente. Pianificare con attenzione e dotarsi delle giuste informazioni resta l’unico modo per raggiungere il traguardo della casa di proprietà senza sgradite sorprese economiche.
